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一、地產(chǎn)調(diào)研的含義

地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。

地產(chǎn)調(diào)研的作用：

1. 1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；

2. 2）有利于地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；

3. 3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略；

4. 4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容

蘭德趨勢(shì)自2003年起進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)研究，是西安首家涉足地產(chǎn)行業(yè)研究的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，根據(jù)多年積累，蘭德趨勢(shì)可為地產(chǎn)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容主要涉及9個(gè)方面，具體研究?jī)?nèi)容如下：

（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國(guó)家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。

3、社會(huì)文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

（二）城市地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1. 1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況；

2. 2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)；

3. 3、全市地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；

4. 4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5. 5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況；

6. 6、當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。

（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研

消費(fèi)者包括地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、地產(chǎn)購(gòu)買偏好、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買特點(diǎn)等。

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。

商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1. 1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)；

2. 2）購(gòu)買力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；

3. 3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

4. 4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

5. 5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。

（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)政策；

（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。

其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營(yíng)銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。

（六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議

1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研；

2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；

3、開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。

（七）營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究

2、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研

3、消費(fèi)者調(diào)研

包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研

4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研

包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析；

5、價(jià)格調(diào)研

包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。

(八) 住宅、商業(yè)物業(yè)滿意度研究

研究目的：從客戶體驗(yàn)觸點(diǎn)出發(fā)，通過深入聆聽客戶聲音，全局、系統(tǒng)地把握客戶感知，進(jìn)而改善和開發(fā)出更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

研究?jī)?nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)監(jiān)測(cè)、銷售服務(wù)監(jiān)測(cè)、客戶滿意度研究（客戶全生命周期）、員工滿意度研究。

(九) 商圈及消費(fèi)者研究

1、宏觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究

宏觀環(huán)境、購(gòu)買力指標(biāo)研究。

2、百貨零售場(chǎng)所及商超研究

1)商圈零售業(yè)概況

2)核心商圈住宅情況調(diào)研（包括所有大中小型社區(qū)、城中村）

3)構(gòu)成交通流量場(chǎng)所調(diào)研（包括百貨商店、大型集會(huì)場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所、公共汽車站和其他交通工具的集中點(diǎn)等）

4)核心商圈內(nèi)的所有單位調(diào)研

5)核心商圈內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研（例如燈具城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）

6)核心商圈內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)研

7)媒體接觸習(xí)慣調(diào)研

3、市民消費(fèi)行為及需求調(diào)研

1)消費(fèi)者具體個(gè)人資料及其主要消費(fèi)層次

2)目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)物行為及特征

3)消費(fèi)者在相關(guān)購(gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)情況

4)消費(fèi)者在百貨商場(chǎng)消費(fèi)情況

5)消費(fèi)者的雙休日、節(jié)慶日消費(fèi)定向及其動(dòng)機(jī)

6)消費(fèi)者對(duì)餐飲、娛樂活動(dòng)的消費(fèi)情況

7)消費(fèi)者對(duì)其他消費(fèi)情況的認(rèn)知

4、入住商戶調(diào)研

未來(lái)招商對(duì)象入住意向、入住商戶對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的期望與要求。